Description
Immeuble de rapport de 190m² situé à Bourges, rue de Mazières, dans le quartier du Val d’Auron.
L’immeuble se compose de 3 lots : un T2 de 54m² et deux T3 de 68m² chacun, tous actuellement libres de toute occupation.
Le bien dispose de caves privatives pour chaque lot (15m² chacune) et bénéficie d’un gros œuvre en bon état (toiture, façade et fondations ne nécessitant aucune intervention).
Les travaux de rénovation sont en cours de finalisation : isolation complète, électricité, installation de pompes à chaleur, aménagement des cuisines, rénovation des salles d’eau et des sols. La livraison est prévue début janvier, offrant ainsi des appartements intégralement remis à neuf et prêts à la location.
Par précaution, une enveloppe de c.10k€ à été budgétée.
Avec un rendement brut potentiel de 10.5% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel moyen de c.20k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Performance financière élevée
Cette opération présente une rentabilité brute de 10.5% et une rentabilité nette de 6.7%, pour un gain net estimé à c.602k€ sur 25 ans. Le projet affiche un TRI net de 19.2% et un cash-on-cash de 18.3x, soulignant la solidité et la cohérence financière de l’investissement sur la durée. Enfin, un cashflow spot positif de +343€ dès l’acquisition permet de générer immédiatement des revenus complémentaires, renforçant la stabilité et la pérennité du projet.
Immeuble rénové à neuf et énergétiquement performant
L’ensemble des lots sera entièrement rénové (isolation, électricité, chauffage, sols, cuisines, salles d’eau), assurant une absence de travaux à court terme. Le DPE B et l’installation de pompes à chaleur positionnent ce bien comme un actif pérenne, conforme aux exigences environnementales actuelles et attractif pour les locataires sensibles à la performance énergétique.
Prix attractif et fort potentiel de revalorisation
Le prix au m² post-travaux de 1 368€/m² reste inférieur d’environ 20% au prix médian du secteur Mazières / Val d’Auron, estimé à 1 713€/m² selon le Figaro Immobilier. Cet écart représente une plus-value latente potentielle d’environ 65k€ sur la surface totale de 190m², offrant ainsi une marge de revalorisation patrimoniale solide à moyen terme.